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En 2025, la question de la performance énergétique est devenue l’un des sujets centraux de l’expertise immobilière. Les actifs dits « bruns », c’est-à-dire les immeubles énergivores ou non alignés sur les standards ESG actuels, connaissent une dévalorisation bien plus marquée que par le passé. Cette baisse de valeur n’est plus seulement conjoncturelle : elle est désormais structurelle, alimentée par un cadre réglementaire toujours plus exigeant, par l’évolution des préférences des utilisateurs et par le durcissement des critères des financeurs. Les actifs les plus anciens ou techniquement obsolètes, notamment les bureaux construits entre les années 1970 et 2000, les logements classés F ou G ainsi que certaines surfaces commerciales ou industrielles peu performantes, sont les premiers concernés. Dans de nombreux marchés, les décotes observées atteignent désormais 20 à 40 %, voire davantage lorsque la rénovation s’avère particulièrement lourde ou difficilement réalisable.

Cette dépréciation trouve son origine dans une combinaison de facteurs. Sur le plan réglementaire, le durcissement progressif des normes – qu’il s’agisse du décret tertiaire, des obligations de performance énergétique dans le résidentiel ou des exigences issues de la taxonomie européenne – limite fortement les possibilités d’exploitation des bâtiments non conformes. Parallèlement, les entreprises, soucieuses de réduire leur empreinte carbone et de respecter leurs engagements RSE, se détournent massivement des immeubles énergivores, ce qui creuse la vacance et réduit l’attractivité locative des actifs bruns. Enfin, les financeurs eux-mêmes renforcent leurs exigences : les banques appliquent des conditions de prêt plus strictes, réduisent les ratios de financement et, dans certains cas, excluent totalement les actifs non durables de leur politique d’investissement. L’actif brun devient alors non seulement moins rentable, mais aussi plus risqué et parfois difficile à financer.

Ces évolutions bouleversent profondément le travail de l’expert immobilier. L’analyse de la valeur ne peut plus se limiter à l’état actuel du marché : elle doit intégrer de manière fine les investissements nécessaires pour atteindre les seuils réglementaires futurs. L’expert est désormais amené à chiffrer précisément les CapEx liés à la rénovation énergétique, à mesurer l’écart entre la performance actuelle et les objectifs à atteindre, et à apprécier la faisabilité technique des travaux. Cette approche conduit de plus en plus souvent à présenter plusieurs scénarios de valorisation, en distinguant la valeur « as is » – généralement fortement décotée – de la valeur post-rénovation ou encore des hypothèses de reconversion lorsque la remise à niveau énergétique s’avère irréaliste. L’impact sur les taux de rendement est également significatif : les actifs bruns se voient appliquer des primes de risque importantes, entraînant un élargissement substantiel de leur taux de capitalisation.

Face à cette situation, les propriétaires n’ont que trois stratégies possibles. La première consiste à engager une rénovation lourde pour repositionner l’actif dans la catégorie « green », une option viable principalement dans les zones où la demande est suffisamment dynamique pour absorber l’investissement. La seconde repose sur la reconversion du bâtiment vers d’autres usages : logement, résidence gérée, hôtellerie, coliving ou encore activités, lorsque la structure ou la localisation s’y prêtent. La troisième option consiste à arbitrer, c’est-à-dire vendre l’actif en l’état à un investisseur opportuniste capable de supporter la charge des travaux ou d’envisager un changement d’usage.

Ainsi, en 2025, la notion de « valeur verte » n’est plus une thématique émergente mais un véritable pivot pour l’ensemble du marché immobilier. La performance énergétique devient un facteur de valeur aussi déterminant que la localisation ou la qualité architecturale. Les immeubles performants bénéficient d’une demande soutenue, de loyers plus élevés, de taux plus bas et d’un meilleur accès au financement ; à l’inverse, les actifs bruns voient leur valeur s’éroder rapidement. Pour les experts immobiliers, cela implique une évolution profonde des méthodes d’évaluation et une intégration systématique du risque énergétique et environnemental. La valeur d’un bâtiment dépend désormais autant de son efficacité énergétique que de ses mètres carrés.